Rückzahlung der Mietkaution;

kein Wiederauffüllungsanspruch des Erwerbers

LG Berlin, Urteil vom 15.März 2011 -65 S 283/10

Bei der Veräußerung einer vermieteten Wohnimmobilie steht dem Erwerber kein Anspruch auf Leistung der Kaution gegenüber dem Mieter zu, wenn der Verkäufer zur Befreiung aus seiner ansonsten fortdauernden Haftung nach § 566a S.2 BGB die Kaution dem Mieter zurückgibt.

Der Vermieter bat den Mieter um Zustimmung zur Weitergabe der geleisteten Mietkaution an den Erwerber. Da der Mieter diesem nicht zustimmte, zahlte der Veräußerer die geleistete Mietkaution an den Mieter zurück. Dem Erwerber als s neuem Vermieter steht nun kein Anspruch auf Wiederauffüllung der Mietkaution zu. In der Rückzahlung der Kaution sei der Mietvertrag übereinstimmend dahingehend geändert worden, das das Mietverhältnis nunmehr ohne eine Mietkaution geführt werde. Ziel sei es, den Mieter vor einem möglicher weise insolventen Vermieter zu schützen. Bei Eingehung des Mietverhältnisses hatte er die Wahl des Vermieters. Bei einem Verkauf könne ansonsten die Rückzahlung durch einen insolventen Käufer gefährdet sein.



Der Bereicherungsanspruch des Mieters, der Schönheitsreparaturen aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel erbracht hat, unterliegt der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs.2 BGB von 6 Monaten. LG Berlin, Urteil vom 11. März 2011 - 63 S 277/10

Ist eine Mietvertragsklausel in einem Wohnraummietvertrag unwirksam, etwa weil ein starrer Frsitenplan vereinbart wurde, so sind durch den Mieter keine Schönheistreparaturen durchzuführen. Hat der Mieter dennoch im Vertrauen auf die Wirksamkeit der Klausel Schönheitsreparaturen vorgenommen, so verjährt ein Bereicherungsanspruch des Mieters gegenüber dem Vermieter innerhalb von 6 Monaten.



Vereinbarung einer Reservierungsgebühr für Immobilien in den meisten Fällen unwirksam

(BGH: III ZR 21/10).

Läßt sich der Makler eine Reservierungsgebühr dafür versprechen, dass er eine bestimmte Immobilie nicht weiter auf dem Markt anbeiten werde, so ist diese Vereinbarung in Der Regel unwirksam. Eine Reservierungsgebühr die den Kaufinteressenten so empfindlich trifft, dass er allein aufgrund der Höhe der Reservierungsgebühr zu einer Kaufvertragsunterzeichnung gedrängt wird, bedarf der Form einer notariellen Beurkundung. Die zwingende Form der Beurkundung von Grundstückskaufverträgen (§ 311b BGB) soll den Schutz vor einem übereilten Grundstückskauf- oder Verkauf darstellen. Dieser ist nicht gegeben, wenn eine schmerzliche Reservierungsgebühr zum Kaufvertragsabschluss drängen würde.

In den meisten Fällen einer Reservierungsvereinbarung handelt es sich um eine vorformulierte Vereinbarung des Maklers auf welche nun die AGB Kontrolle des BGB anzuwenden ist. Die Inhaltskontrolle des BGB, § 307 BGB sieht eine Klausel dann als unwirksam an, wenn Sie den Vertragspartner unangemessen benachteiligt.

Selbst wenn es sich also um geringe Geldbeträge zur Sicherung dreht, die eventuell als Aufwandsentschädigung des Maklers gesehen werden könnten, so wurden selbst 750,-€ als unverhältnismäßig angesehen. Der Makler der –regelmäßig- ohne qualifizierten Alleinauftrag sich Geld dafür versprechen lässt, das er das Objekt nicht weiter anbieten werde, kann dem Kaufinteressenten keine Sicherheit bieten, das die Immobilie nicht anderweitig veräußert wird. Für diese „schwache“ Gegenleistung sind 750,-€ zu viel, so der BGH.



Räumung im Eilverfahren nach eingestellten Mietzinszahlungen
Nach § 940 ZPO sind einstweilige Verfügungen zum Zweck der Regelung eines einstweiligen Zustands in Bezug auf ein streitiges Rechtsverhältnis zulässig, sofern diese Regelung zur Abwendung wesentlicher Nachteile notwendig erscheint. Nach  § 940a ZPO darf eine Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung nur wegen verbotener Eigenmacht angeordnet werden. Aus diesem Grund beschränkt sich im Wohnraummietrecht die Räumung im Eilverfahren überwiegend auf jene Fälle der Hausbesetzung.

Herausgabeunwilligen Wohnungsmietern kann nach erfolgter Kündigung daher nicht im Wege der § 535ff ZPO begegnet werden. Ihnen wurde der Besitz ursprünglich mit Willen des Eigentümers eingeräumt.
Die Voraussetzungen für eine Räumung von Gewerberäumen im Eilverfahren nach § 940 ZPO sind ein Anordnungsanspruch als auch einen Anordnungsgrund. Während der Anordnungsanspruch in der Regel unproblematisch ist – kein Recht zum weiteren Besitz aufgrund fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzuges in Höhe von mehr als 2 Monatsmieten – stellt sich der Anordnungsgrund als problematisch dar. Der Anordnungsgrund beinhaltet die Darstellung der Eilbedürftigkeit.
Hat der Vermieter den Mietvertrag über Gewerberäume wegen Zahlungsverzuges außerordentlich (fristlose) gekündigt, ergibt die bloße Weiternutzung der Räume durch einen unbefugten Untermieter in der Regel keinen Verfügungsgrund im Eilverfahren gemäß § 935, 940 ZPO. Eine Sicherungsverfügung komme nicht in Betracht, weil der Räumungs- und Herausgabeanspruch durch die schlichte Herausgabeverweigerung des Untermieters nicht gefährdet ist. Begründet wird dies dadurch das keine Anhaltspunkte ersichtlich sind, insoweit eine Vereitelung oder wesentliche Erschwerung der Rechtsdurchsetzung im Hauptverfahrens droht. Die behauptete Uneinbringlichkeit der Mietzinsrückstände und etwa bis zum Abschluss eines Hauptverfahrens weiter auflaufende Mietzinsforderungen gefährden den Räumungsanspruch jedenfalls nicht ( OLG Celle, NZM 2001, 194).
Wenn der Vermieter eine Räumungsverfügung wegen angeblicher existenzieller Notlage beantragt, muss er seine Einkommens- und Vermögensverhältnisse konkret darlegen und glaubhaft machen.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 26.02.2009 – 10W 14/09; NJW-RR 2009, 1461

Das Gericht akzeptierte in diesem Fall eine wirtschaftliche Notlage nicht als Verfügungsgrund der Eilbedürftigkeit, da die einstweilige Verfügung nicht das Vermögen insgesamt schützen soll. Im Übrigen müsste der Vermieter seine Notlage konkret darlegen und glaubhaft machen, insbesondere Einzelheiten zu seinen Vermögens- und Einkommensverhältnisse vortragen und zumindest an Eides statt versichern. 
Die behauptete Uneinbringlichkeit der Mietrückstände und etwas bis zum Ablauf eines Hauptverfahrens weiter auflaufende Mietforderungen rechtfertigen nicht den Erlass einer Sicherungs- Räumungsverfügung.
Eine auf Räumung gerichtete Räumungsverfügung kommt nicht bereits in Betracht, wenn der Untermieter sich nach beendetem Hauptmietverhältnis weigert, das Mietobjekt an den Hauptvermieter herauszugeben und es ohne Zahlung eines Nutzungsentgelts weiter benutzt.
Zur Abwendung wesentlicher Nachteile kann dann eine einstweilige Verfügung erlassen werden, wenn über die bloße Herausgabeverweigerung und fortgesetzte Nutzung der Mietsache hinaus Rechtsnachteile für die Mietsache drohen. Diese Voraussetzungen werden etwa angenommen, wenn der unberechtigte Besitzer die Mietsache in einer vom Vertrag nicht mehr gedeckten Weise nutzt und der Sachsubstanz aus diesem Grunde konkrete Gefahr droht. Hierzu reicht es nicht aus, dass der Untermieter sich nach beendetem Hauptmietverhältnis weigert, das Mietobjekt an den Hauptvermieter herauszugeben und es ohne Zahlung eines Nutzungsentgelts an diesen weiter benutzt. 

( vgl. OLG Düsseldorf, NZM 2005, 180; MDR 2001, 1185; Neuhaus, Hdb. D. Geschäftsraummiete 3. Aufl., Rdnr. 1959; Schuschke/Walker, Vollstreckung und vorläufiger Rechtsschutz, 4. Aufl., Vorb.  § 935 Rdnr. 44)

Soweit in Rechtsprechung und Literatur vereinzelt Räumungsverfügungen zugelassen werden, wenn der Vermieter in Folge einer besonderen (wirtschaftlichen!) Notlage auf die sofortige Herausgabe der Räume angewiesen ist.

( ZMR 2005, 870; OLG-Report 2001, 560; Klevermann/Haberkamm, Einstweiliger Rechtsschutz, § 11 Rdnr. 123, NZM 2009, 818)

Das diese Urteile eher die Ausnahme bilden liegt daran, dass die einstweilige nicht das Vermögen als solches schützen soll, sondern ihr Ziel ist es, ein Individualrecht zu schützen, das bei nicht zeitnaher Herausgabe gefährdet ist. Überdies darf durch die Einstweilige Verfügung nicht die Entscheidung in der Hauptsache vorweggenommen werden. Dies ist aber bei einer Herausgabe an den Eigentümer und Neuvermietung der Fall.



Präventiv kann jedem Vermieter nur geraten werden, seine Mietsache so zu errichten oder umzubauen, das von außerhalb der Mietsache dem Mieter das "Wasser abgedreht" werden kann. ( Vgl. OLG Köln, Beschl. v. 13.4.1994 2 S W 50/94, MDR 1995, 95; BGH Urteil vom 6. Mai 2009 - XII ZR 137/07) 

Der Bundesgerichtshof hat nun allerdings hervorgehoben, dass der Besitz als rein tatsächliche Sachherrschaft keinen Anspruch auf eine bestimmte Nutzung der Sache verschafft, sondern nur Abwehransprüche gegen Eingriffe von außen. Ein solcher Eingriff liege nicht vor, wenn lediglich Leistungen eingestellt würden. Denn der Besitz sei nur gegen beeinträchtigende Eingriffe geschützt, verleihe aber kein Recht auf eine fortgesetzte Belieferung mit Versorgungsgütern. Damit sei die Sachlage vergleichbar mit der Einstellung der Leistungen durch Versorgungsunternehmen, wenn der Mieter die Leistungen unmittelbar von diesen beziehe. Die Versorgungssperre durch die Energieversorger werde nach der weit überwiegenden Auffassung zu Recht ebenfalls nicht als Besitzverletzung angesehen. 

Verzögerungsrüge bei überlangen Gerichtsverfahren
 
Gemäß Art 2 Abs.1, 20 Abs.3 GG und Art. 6, 13 EMRK hat eine Prozesspartei Anspruch auf ein „zügiges“ Verfahren.
 
Das Gesetz über den Rechtsschutz bei überlangen Gerichtsverfahren trat zum 03. Dezember 2011 in Kraft. Dieser Rechtsschutz ist im Grundgesetz und in der Europäischen Konvention für Menschenrechte verankert. Der Europäische Menschengerichtshof hat erstmals mit Urteil vom 26. Oktober 2000 entschieden, dass bei überlanger Dauer gerichtlicher Verfahren neben dem in Artikel 6 Absatz 1 EMRK garantierten Recht auf ein faires und zügiges Verfahren auch das in Artikel 13 EMRK verbürgte Recht auf wirksame Beschwerde verletzt sein kann. Artikel 13 EMRK garantiert danach einen Rechtsbehelf bei einer innerstaatlichen Instanz, mit dem ein Betroffener sich gegen Gefährdungen und Verletzungen seines Rechts auf angemessene Verfahrensdauer wehren kann. Diese Rechtsauffassung ist inzwischen Grundlage weiterer Entscheidungen des Europäischen Gerichtshofes für Menschenrechte. Ein innerstaatlicher Rechtsbehelf ist nach der Rechtsprechung des Gerichtshofes wirksam, wenn er geeignet ist, entweder die befassten Gerichte zu einer schnelleren Entscheidungsfindung zu veranlassen (präventive Wirkung) oder dem Rechtsuchenden für die bereits entstandenen Verzögerungen eine angemessene Entschädigung – insbesondere auch für immaterielle Nachteile – zu gewähren (kompensatorische Wirkung).


Auf Grundlage des neuen Gesetzes können Betroffene nun im Falle einer unangemessenen Verfahrensdauer zunächst mit einer Rüge auf die Verzögerung des Verfahrens hinweisen.
Sollte sich das Verfahren trotz Rüge weiterhin verzögern, kann in einem zweiten Schritt Entschädigungsklage erhoben werden. Der Entschädigungsanspruch ist unabhängig davon, ob die Gerichte ein Verschulden an der Verzögerung trifft.
Der Amtshaftungsanspruch nach § 839 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) in Verbindung mit Artikel 34 GG erfasst zwar auch Fälle pflichtwidriger Verzögerung eines Rechtsstreits und gewährt insofern Schadensersatz. Wegen der Beschränkung auf schuldhafte Verzögerungen und der Ausklammerung von Nichtvermögensschäden genügt dieser Anspruch aber nicht den Anforderungen der EMRK an einen kompensatorischen Rechtsbehelf.

Nach § 138 Absatz 1 des Gesetzes über den Rechtsschutz bei überlangen Gerichtsverfahren ist der Verfahrensbeteiligte der infolge unangemessener Dauer eines Gerichtsverfahrens einen Nachteil erleidet, angemessen zu entschädigen. Die Angemessenheit richtet sich nach der Schwierigkeit und Bedeutung des Verfahrens und dem Verhalten der Verfahrensbeteiligten und Dritter.